中国特稿:中国房地产市场能否复苏?

中国房地产市场过去两年遭受重创,低迷的楼市也冲击经济。中国各地近期纷纷松绑调控,出台“认房不认贷”等政策,降低购房门槛,刺激楼市销售。中国房地产市场能否迎来转机?高层三番五次强调的“房住不炒”会退场吗?

北京居民赵先生(60岁)这几天有些闹心,他和老伴正纠结是否现在就卖掉自己的一套房子。

他在北京市有两套房子,一套位于四环内城区,一套在市郊通州区。由于夫妇俩都临近退休,他今年6月决定卖掉城区的房子,退休后到通州区养老。

他的房子以超过1000万元(人民币,下同,约186万新元)的价格在两家地产中介挂了两个多月,虽然陆续有潜在买家来看房和讨价还价,但出价都没有达到他的心理价位。

9月1日北京宣布执行“认房不认贷”的政策后,到他家中看房的人突然增多,并且有两个买家的出价已达到他的心理价位,可他反而犹豫起来。

他说:“中介在催我赶紧卖掉,但有媒体说新政策落地后,北京房价还可能上涨,我们担心现在卖房不合适,想再等等。万一今年真有个‘金九银十’呢?”

北京一名房地产经纪公司销售经理介绍说,今年春季以来,北京市二手房市场比较冷清,房价和交易量比前三个月都有所下降。8月下旬政府新政策出台后,咨询买房的人明显增加了,像赵先生这样的卖房者也多了一些选择,他们可能会看看有没有“金九银十”。

“金九银十”会不会来?

中国房地产市场素有“金九银十”的说法,主要因为9月到12月是楼市每年冲刺的关键期,尤其9月、10月是楼市的销售旺季。

但过去两年,受冠病疫情影响,尤其是恒大、华夏幸福、碧桂园等著名地产商纷纷爆雷,中国房地产市场遭受重创,楼市也没有了以往“金九银十”的风光。

楼市低迷给中国经济带来巨大负面影响。今年8月25日,中国住房城乡建设部等三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动各地落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。8月31日,中国人民银行等部门又宣布降低存量首套房贷利率。

所谓认房不认贷,是指不论买房者是否曾经有过贷款,只要目前名下没有房产,都可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。对众多置换客群来说,此前如果要“卖一买一”改善住房,就不能享受首套房的首付比例和利率优惠,而“认房不认贷”对他们是一个重大利好。

根据目前北京的政策,普通住宅(普宅)首套房的首付比率不低于35%,非普宅则不低于40%;二套房普宅首付比率不低于60%,非普宅则不低于80%。房贷利率方面,首套房贷利率为4.75%,二套房贷是5.25%。

显然,“认房不认贷”政策将把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中,降低购房门槛,刺激楼市销售。

据中国新闻网报道,中原地产首席分析师张大伟认为,“认房不认贷”对于有置换、改善类住房需求的家庭,将带来切实的作用。从北京这几年来的二手房市场看,改善类需求超过半数。“对于北京市场来说,肯定会出现‘金九银十’,二手房成交量有望快速上涨到1万5000套至两万套,部分区域短期出现价格上行也成为必然。”

在上海,今年二季度二手房成交量开始下行并伴随价格下行,新房价格同比去年微跌0.76%,看房热度在今年也有一定程度下滑,新建商品住宅已连续两月成交低于5000套,二手房已连续四个月成交低于“荣枯线”。但7月底以来,受政策预期影响,上海二手房市场活跃度有所回升,二手房成交量亦有缓慢恢复。

易居研究院研究总监严跃进认为,当前正值传统“金九银十”阶段,上海房企在推盘上积极性明显增加,而购房者在政策明朗后,入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。9月份上海楼市交易会有积极提振,且交易活跃态势会持续,在一二手房等领域都会有重要的表现。

实际上,官方赶在9月前发布房产新政,本身也有拉抬“金九银十”的意图。在房产新政刺激下,北京、上海等地楼市确实出现了“金九银十”的苗头。

据《北京青年报》报道,新政落地后,北京建工开发的一楼盘项目成交数明显上升,相较之前日均几十组的客流量,近期日均到访近两百组,目前全盘仅剩余两栋楼。京郊房山区某楼盘售楼处还出现了排队现象。该项目工作人员介绍,“认房不认贷”新政落地后24小时内成交量突破35套,新政后首日客户到访量近乎翻倍。

另据《中国证券报》报道,张大伟介绍,9月2日,北京二手房成交1200套,相比上个周六上涨超100%;新房成交超过1800套,而整个8月网签只有3100套。“政策效果可以说是立竿见影。”

深圳楼市也开始回暖。深圳福田区乐有家中介曾凡介绍,9月2日,其所在门店一天就成交三套二手房。而他所在片区六个门店,整个8月总共才成交五套。

上海多个楼盘也出现带看量上涨和楼盘成交过亿元的现象。据保利发展和招商蛇口发布的数据,招商蛇口9月2日至3日,上海成交额突破1.8亿元,保利发展在上海的两个楼盘成交额均过亿元,其中一个楼盘交易额1.6亿元,另一个楼盘成交额达1.1亿元。

9月5日,58安居客发布2023年8月中国安居指数报告称,全国重点监测的65个主要城市整体新房找房热度环比上涨6.1%。其中,一线城市新房找房热度环比上涨8.0%,二线城市新房找房热度环比上涨5.9%,三四线城市新房找房热度环比上涨5.2%。

58安居客研究院院长张波认为,目前政策放松代表着全国市场底部确立,通过政策释放出一批自住需求,无疑有利于一线城市热度回升,并带动全国更多城市走出低迷行情。

显然,官方最近推出的下调住房贷款利率、“认房不认贷”等房产新政,犹如给低迷不振的中国房地产市场注入一剂强心针,有可能刺激楼市尤其是一二线城市楼市的销量。

房地产复苏言之过早

但如果说中国房地产市场将很快复苏,恐怕还言之过早。

2020年后,冠病疫情和不断加码的防疫措施给中国经济带来严重冲击,房地产市场也遭受重挫。近两年来,恒大、碧桂园等曾经财大气粗的地产商纷纷陷入危机,更削弱了公众对楼市的信心。

近两年来,恒大、碧桂园等曾经财大气粗的地产商纷纷陷入危机, 削弱了公众对楼市的信心。图为碧桂园设于广东佛山的公司总部。(法新社)
浙江宁波一个在建楼盘的买主2023年6月2日走过建筑工地。中国在去年夏天掀起一股“停贷潮”。一些购房者因开发商周转困难导致楼盘“烂尾”,而决定停止支付房贷。(法新社)

今年以来,中国楼市面临较大的下行压力。今年首七个月,房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅都进一步扩大,其中,商品房销售额自今年3月同比转正后,7月再次负增长。

商品房卖不出去,意味着很多房企收不到回款,难以偿还贷款,很可能陷入财务危机。

据不完全统计,截至8月18日,约80家中国上市房企披露了2023年上半年业绩预告,其中超过六成房企亏损,亏损总额从10亿元至550亿元不等,累计总亏损额超千亿元。

亏损名单中,不只有金科、世茂、华夏幸福等已经出险的房企,还有金茂、远洋、华侨城、格力地产、首开股份、华远地产等央企、国企及混合所有制企业。

根据彭博社截至9月1日汇编的数据,在美国美元债券发行量排名前50的中国私企开发商中,有34家已经拖欠了离岸债务。

中国房地产报报道说,在地产强刺激政策声中,市场的悲观预期却在升温。一名房企内部人士表示,出险房企基本不会被政策辐射到,除了销售低迷,还受到再融资环境持续恶化的影响。监管层对房企融资一直都口头支持,但现阶段没有金融机构愿意给急需资金的出险房企融资,没有新资金投入就不能保证企业现金流不断裂。

国家金融与发展实验室近日发布的报告显示,今年上半年,25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息而实质违约,违约规模为186.8亿元;74只房企债券展期,规模为1158.4亿元。2023年下半年,大部分房企的债务压力依然较大,且融资恢复和销售复苏均不及预期,房企违约风险依然严峻,后续可能仍有房企出现债务违约。

副文:“房住不炒”暂时退场

过去20年,中国房地产市场高速发展,成为中国经济增长的支柱产业之一。同时,房价也在迅速攀升。房价飙升让各类开发商、炒房者以及政府大获其益,也让很多民众变成负担沉重的“房奴”。高房价已成为制造中国社会积怨的源头之一。

中国东北部辽宁省沉阳市郊区一个未建完的废弃别墅区,成了牛群徘徊之处。中国房地产市场过去20年高速发展,但房源过剩也导致市场瘫痪。图摄于2023年3月31日。(法新社)

近几年来,中国高层时常强调“房住不炒”,各地政府尤其是一二线城市也出台各种限购、限贷、限售措施,试图遏制过热的房地产市场,避免房地产泡沫过大导致金融危机。

不过,近几个月来,中国经济的低迷表现以及居高不下的失业率,迫使高层拿出更有力的措施刺激经济增长。尽管官方不希望看到房地产过热,但楼市低迷肯定会影响一系列行业复苏,拖累整个经济增速,就连官方今年5%的经济增长目标恐怕也难以实现。

官方近期推出“认房不认贷”等一系列强刺激措施,意味着限贷政策开始解除,“房住不炒”暂时退场,救市成为官方近期的主要目标。

如果现有措施还不能起到救市作用,不排除官方继续放大招,比如在北京、上海等一二线城市放开限购。如果房地产市场继续下跌,不仅银行面临金融风险,就业问题也会更加麻烦。

一二线城市放开虽然可能提振当地楼市,也可能产生虹吸效应,让广大三四线城市的楼市更冷,整个大盘更差。因此,新政短期内或能刺激楼市,但效果如何以及中国房地产市场能否复苏,仍需要观察。