特稿:中国一线城市租房市场入冬

“大家都以为(冠病疫情管控)放开后市场就会回暖,没想到2023年比2022年更惨。”

上海租房中介刘燕(化名)告诉《联合早报》,2023年她经手的租约比2022年减少三成,租金水平同比下降20%至30%。入行八年来,她第一次感到“上海的房子也愁租”。

房地产冷风从买卖市场刮到租赁市场,向来坚挺的一线城市也步入寒冬:房租持续走低,房源出租速度同步放缓。

纬房研究院、贝壳研究院等机构在去年10月底发布的2023年度中国住房租赁市场发展报告显示,40个重点城市住房租金挂牌价在第三季环比和同比双双下跌。40城中有30个城市房租较第二季下降,其中一线城市租金跌幅大于二线城市。

2023年上半年,一线城市住房租金还比2022年底有所上涨,涨幅最大的北京高达5.03%,涨幅最小的上海也有1.93%。但到了第三季,一线城市租金环比全面下跌,跌幅最小的深圳也比第二季下滑0.93%;北京和广州环比分别下跌1.28%和1.32%;跌幅最大的上海,第三季环比滑落2.12%。

根据贝壳研究院统计,第三季全国重点40城租客套均支出为2967.8元(人民币,下同,565新元),同比减少2.6%,为近五年最低值。其中一线城市套均支出同比减少1.8%,租客平均每月减付超过100元。

进入第四季,一线租赁市场更是疲态尽显。诸葛数据研究中心的月度报告显示,截至2023年11月,一线租金均价环比已是“三连降”,同比则是“五连降”。上海和北京连续两个月都在租金环比跌幅前十大城市之列。

贝壳数据同时显示,2023年首10个月,北上广深房源成交周期比2022年同期分别延长6.1、7.6、5.4和3天。一套房子在北京租房市场挂牌后,要近一个半月才能租出去,上海则超过一个半月,深圳和广州则要超过两个月。而在疫情前的2019年同期,四个城市的房源成交周期都在40天以内。

刘燕从事的高端租赁更是租房市场重灾区。她说,封城后逃离上海的外国人回流的不多,在华企业也因效益不好,减少聘请外籍员工。就连过去为了拍摄需求而经常换房的网红博主,2023年都消费降级,“能不换就不换”。

一名长年为德国车企员工租房的北京中介也披露,入境隔离解除后,有很多新人来到北京,“但离开的人更多”。

这名中介指出,疫情期间的国际旅行限制,促使不少中国家庭从海外回国,加上滞留在北京的外企员工,整体租房市场还算稳定。2023年放开后,“很多外国人回去了,中国人也走了”。

广州中原地产项目总经理黄韬受访时分析,中国经济触底的大环境正同时冲击租赁市场的供需两端。2023年工作难找,裁员增加,导致大城市的租房需求和预算下降。另一方面,持续走低的房价让部分业主搁置卖房计划,转向租赁市场,导致房源供应持续增加。“供需两端一升一减,就导致租金下降。”

经济疲弱和预期低迷对租房市场的影响,也体现在低价租房需求上升。贝壳研究院数据显示,第三季上海租金5000元以内的单位成交占比增加近四个百分点,广州租金3000元以内的单位成交占比增加1.8个百分点。

受冲击最大的,则是不上不下的中端市场。刘燕指出,月租高于2万元的单位,如果地段或装修有明显优势,还是能很快租掉。但1万元至1万5000元的房源供应远大于需求,租客选择很多,也变得更挑剔。

“原本许多这个价位的房子,是放到(短租平台)Airbnb上租给外国游客的。现在到中国的老外少了,连Airbnb都退出大陆市场,这类房子就更难租出去。”

北京和上海2023年12月中旬同步调整对普通住宅认定标准并降低首付比例,带动二手房交易量小幅回暖。分析预计,租赁市场挂牌房源将随之减少,可能带动京沪两地房租回升。

但黄韬认为,当前无论是房屋租赁还是买卖市场,都和整体经济形势密切挂钩,“要走出底部,还要一段时间”。

刘燕则预计,租房市场要到2024年下半年才会逐渐回暖。

她说:“2023年国家持续出台楼市刺激政策,但作用不太明显。我们中介群里自嘲,现在市场就像植物人一样,活是活着,但也只能喘气,做不了什么。2022年防疫封控的影响,2023年才全面显现;希望2023年出的政策,一年后可以看到效果。”