中国国企入场收购存量房能否扭转乾坤?

中国政府为拯救楼市今年5月启动“国家队”入场收购存量房政策。虽已有超过80个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房,但受访业内人士分析,国企目前仍处前期摸底阶段,真正收购项目较少,短期难消化市场上的存量房。

最新数据显示,中国7月末商品房待售面积达7亿3926万平方米,同比增长14.5%。8月二三线城市新建商品住宅销售价格,也环比分别下降0.7%和0.8%,降幅均比上月扩大0.1个百分点。房价普遍没被托起,反而继续下降,显示国企吸收存量房的规模有限,或收购价不高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《联合早报》采访时说,国企收购存量房目前仍属前期摸底阶段,政策落地效果不很好,真正落地的项目比较少,主要因为房地产发展商和国企对收购价格的协商无法达成一致。

广州中原地产项目总经理黄韬也向本报分析,国企收购存量房的意愿不强,因为它是在“执行任务”,相当于“尽公民责任去做点事情跟政府交代”。

黄韬指出,之所以要通过国有企业收购存量房,因为这个操作本身是国家行为而非私人行为,收购的存量房要供做保障性住房、安置房等房源,而不是在公开市场转卖,这个改变房源属性的操作行为没有多大赚头,对私企不具吸引力,所以得找国企。

被地方政府选定的地方国企可决定是否参与购买。黄韬说,对那些愿意参与的国企,政府可能会通过其它优惠措施补偿。

李宇嘉评估,最后能够落地的项目,会是那些存在保交房压力或债务偿还压力的项目,在资金链非常紧张的情况下,不得不卖给国企。

中国媒体此前也报道,多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段,已完成收储,甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多。仅有重庆、福建省福州市等首批租赁住房贷款支持计划的试点城市,项目大多用于配租而非配售。

中共政治局今年4月30日召开会议,定调楼市去库存导向。5月17日,官方打出重磅组合拳的关键一招,由央行设立规模模3000亿元(人民币,下同,550亿新元)的保障性住房再贷款,引导金融机构支持地方国有企业,收购已建成未出售的商品房。7月召开的中共二十届三中全会进一步定调,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。

楼市要花多长时间才能完成去库存,很大程度取决于市场上到底有多少套空置房。但这个数字一直是个谜。

中国原住建部副部长仇保兴2022年在一个智库论坛上说,住房空置率已达15%,有的省份达到25%甚至30%。

2023年9月,十一届中国全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿在中国实体经济发展大会上说:“空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,14亿人可能住不完。”

中指研究院此前曾测算,央行设立的3000亿元保障房再贷款共可收储约7161万平方米的商品住宅。

黄韬指出,单单去年中国全国商品房销售额就有11万亿元,央行提供的保障性住房再贷款规模是3000亿元,“3000个亿远远不足”。

不过他强调,虽然再贷款规模比例远远不足以消化存量房,但政策释放的信号很重要。“意义在于,它改变了房地产的规则,也就是国家开始干预一些市场行为了。”

黄韬说,政策思路很明显,卖不掉的房子都是钱,不可能全拆掉,与其浪费资源,不如盘活资源。

他进一步分析,中国房地产市场正处于大部分“有钱的人不想买,想买的人没有钱”的资源错位困境,导致很多房子卖不出。政府介入是想将错位资源归位,通过国企收购那些卖不出的房子,再把房子转为保障性住房,以低价卖给中低收入人群,以租赁方式给超低收入人群提供住宿。

随着中国房地产市场逐渐走向保障房、商品房双轨并行,中国经济学者、辽宁大学特聘研究员陈波指出,大陆房地产市场正从香港模式转向新加坡模式。

陈波说,大陆房地产市场过去按香港模式运作,彻底走向市场化,国内一直有呼声认为要改变模式,中央相信也想趁楼市持续低迷之时,推动房地产市场转成新加坡模式。即,顶端住房继续按商品化模式走,满足富人住房和投资需求,就像现在上海豪宅新楼盘价格和需求持续强劲;其余房子经政府和国企收购之后,改成保障性住房房源。

陈波判断,按这个模式发展,未来开发商建造经济适用房将成为中国房地产市场主流。

受访学者和业内人士都分析指出,中国房地产市场正经历一场真正大洗牌,经济结构随之也将洗牌,房地产占国内生产总值的比重将下降,地方政府的土地财政也将减少。

至于楼市能多快复苏,陈波表示很大程度取决于消费者的预期,当经济没有出现明显反弹时,市场预期就难改善,房市也难企稳。他认为,租房市场的房租是个值得关注的指标,当房租开始企稳回升时,说明住房需求也起来了。

黄韬则评估,中国房地产市场需要至少两年时间,才能从恶性循环走向良性循环。他说:“过去30年是靠房地产拉动经济,人们有钱就去炒房。现在逻辑要倒过来,经济好了,更多人赚到钱之后去买房,房地产自然有起色,由整体经济效应来带动房地产。”

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