随着经济下行,人口红利消失,人们的购房率预期也在降低,房也卖不出去,销售现金流也不能实现。这时候的房地产业就像一个人一边在出血,一边在输血,而输血的数字小于出血的数字,这样他能活吗?

继碧桂园之后,惊悉远洋违约爆雷,与我当初的判断是一样的,“三道红线”(编按:指2020年针对所有开发商划出的三个标准)对房地产堪称一剑封喉,无论国企民企,概莫能外。现在可以这样讲,从结果看,制定政策的人不是很清楚房地产的运营逻辑。我曾经在银行里干过多年,专门做过授信管理的高管,后来从银行辞职之后,我又到房地产公司去当过财务主管(CFO),对房地产还是比较了解的。因此想从以下几点谈谈房地产存在的问题和解决之道。

一、中国房地产问题的本质是什么

其实这一点大家都看得很清楚,中国房地产的本质是以实体为依托,实质是做金融业务,它是一个资金池业务。为什么这么说呢?因为房地产整个的财务管理模型叫“供销回”,就是供地、销售、回款,而不是我们从传统企业财务模型的“利润等于收入减成本”这个基本公式。它是通过供销回建立了一个资金池,而这个资金池,不是一个楼盘一个楼盘的封闭管理,而是把所有的楼盘资金都放在里面,然后看似是一笔很大的钱,但因为经济下行,靠实体的利润不能支撑,所以就拆东墙补西墙,有的房子已经卖完,但是包括建设款税务,都还留在这个楼盘上,没有相应的资金来支持。所以说,中国的房地产整个发展是不可持续的。它会带来房地产的崩溃、购房人的痛苦,以及给国家带来巨大负担,以此收场。

二、房地产出现问题根源到底在哪里

这个问题的关键在于所有东西始终是依托高杠杠、高负债、高周转进行,这个“三高”能够通行无阻,是基于中国过去改革开放以来经济的高速增长,从拿地阶段房价就开始上涨,到销售,越捂盘(编按:指刻意不卖以抬价,property hoarding)越上涨,所有过程都基于经济持续增长实现。经济一旦停滞或下行,问题就出来了,它所依靠的改革红利、经济增长红利没有了,靠房地产自身的利润及净现金流,根本不足以覆盖它的现金支出,尽管有庞大的资产,但这个资产的估值也随着经济下行而下降。加之央行的三道红线政策,直接一剑封喉,直接斩断了房地产最主要的输血来源。随着经济下行,人口红利消失,人们的购房率预期也在降低,房也卖不出去,销售现金流也不能实现。

这时候的房地产业就像一个人一边在出血,一边在输血,而输血的数字小于出血的数字,这样他能活吗?

还有一个体制的问题。那就是房地产自始至终没有一个主管部门,看似都在管,其实政策是各自为政,没有一个统一协调的政策去监管房地产。最突出的表现就是房地产不是按照企业财务模型去管理,而是按照自身的供销回模式去管理,这是不可持续的。但这个问题一直没有得到重视,包括税务包括财政,包括城建部门。

三、问题怎么解决

首先,让房地产回归实体,必须按照传统企业的财务模型去做管理,建立起资本制约、成本约束的运营机制,这是最关键的第一步。其次,重建房地产产业运营体制。增量项目要把房地产投资商、建设商和销售商分离,各司其职,各负其责,按项目核算,资金封闭管理。

这样做的目的是拆掉房企的现金池,取消房企的金融属性,降低房企的规模,减少单个企业出现问题对国家和社会的影响。

第三,现有市场上的房地产存量项目,由国家牵头成立类似于美国两房(编按:美国最大的两家住房抵押贷款机构)的公司,按公允价值和净资产来收购,可发放债券募集资金盘活运营,集中管理,分类运营。既稳定市场,又能灵活处置。

第四,由国家成立一个专门部门牵头对房地产行业的运营、建设、财务和销售进集中监管,确保房地产健康稳定运行。

作者是中国退休银行副总经理